2026-2029 Yılları için Belirlenen Emlak Rayiç Bedellerine Karşı Kanun Yolları – Sıkça Sorulan Sorular

“Emlak Rayiç Bedeli” nedir?

Belediyelerce kurulan takdir komisyonları, dört yılda bir bölgelerinde bulunan
taşınmazların ortalama piyasa değerini tespit ederler. Bu değere “Emlak Rayiç Bedeli”
denir. Emlak rayiç bedeli, emlak vergisi, tapu harçları, sigorta primleri gibi pek çok
işlem için yapılan hesaplarda esas alınır. Takdir komisyonu kararında, ilgili bölgedeki
her sokak için ayrı bir emlak rayiç bedeli yer alır.

Taşınmazım hakkındaki takdir komisyonu kararını nasıl öğrenebilirim?

Komisyon kararları muhtarlıklardan veya belediyelerden öğrenilebilir.

Sahibi olduğum gayrimenkulün rayiç bedelindeki artış fahiş ise ne
yapabilirim?

Komisyon kararında belirlenen rayiç bedelin fahiş olduğu düşünülüyorsa,
kararın iptali için Vergi Mahkemelerinde iptal davası açılabilir. Ancak, artış oranının
yüksek olması, kararın iptali için tek başına yeterli değildir. Komisyon kararında
taşınmazınız için belirlenen rayiç bedelin, o bölgedeki diğer taşınmazlara göre makul
ve objektif bir bedel olmadığının gösterilmesi, dolayısıyla artışın gerçekten de “fahiş”
olduğunun ispatlanması gerekir.

İptal davası ne zamana kadar açılabilir?

Bu sene askıya çıkan komisyon kararlarının iptali için en geç 8 Eylül 2025’e
kadar dava açılabilir.

Dava açmadan önce belediye veya başka bir idari birime başvurmalı mıyım?

Dava açmadan önce belediyeye itiraz dilekçesi sunulması mümkündür. Bu
itirazın yapılması zorunlu değildir. Doğrudan vergi mahkemesinde iptal davası
açılabilir.

Dava açarken hangi belgelere ihtiyacım olacak?

Bunlarla sınırlı olmamak kaydıyla, öncelikle; taşınmazın mülkiyetini gösteren
tapu belgesi, iptali istenen takdir komisyonu kararı, dava vekil aracılığıyla takip
edilecekse dava vekaletnamesi, taşınmazın gerçek rayiç bedelini gösteren deliller
(Taşınmaz değerleme raporu, aynı bölgedeki taşınmazların rayiç bedellerini gösteren
satış/kiralık ilanları, vb.) gerekecektir.

Aynı komisyon kararının iptali için bir başka taşınmaz sahibi de dava
açmışsa ne olur?

Mahkeme, takdir komisyonu kararının iptaline karar verirse, bu karar yalnızca
davayı açan kişinin taşınmazının rayiç bedelini değil, o sokakta yer alan tüm
taşınmazların rayiç bedelini etkiler. Şayet aynı komisyon kararının iptali için aynı
sokaktaki bir başka taşınmazın sahibi de dava açmışsa, mahkeme bunu tespit edip
davaları birleştirebilir.

İptal davasının masraf kalemleri nelerdir?

İptal davalarında başvuru harçları, gider avansı, bilirkişi/keşif ücretleri, karşı
tarafa ödenmesi gerekebilecek kanuni vekalet ücretleri gibi masraf kalemleri söz
konusu olacaktır. Dava bir avukat ile takip ediliyorsa, ayrıca Davacı ile Avukat
arasında kararlaştırılan Avukatlık Ücreti söz konusu olacaktır.
Davanın bütünüyle reddedilmesi durumunda, yukarıda anılan yargılama
giderlerine ek olarak, karşı taraf vekiline Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT)
uyarınca belirlenen maktu kanuni vekalet ücretinin ödenmesi gerekecektir. Bu bedel,
2025 yılı için duruşmasız işlerde 18.000.-TL, duruşmalı işlerde ise 36.000.-TL’dir. 2026
yılında uygulanacak AAÜT bu yılsonuna doğru açıklanacaktır.
Davanın kısmen kabul edilip kısmen reddedilmesi durumunda, karşı taraf
vekiline ödenecek vekalet ücreti, davanın reddedilen kısmı üzerinden AAÜT’de
belirlenen orana göre hesaplanır.

Aynı komisyon kararında birden fazla taşınmazı ilgilendiren rayiç bedel
tespiti varsa, tek dava açabilir miyim?

Evet, bu durumda taşınmazların her biri için ayrı dava açmaya gerek yoktur.
Komisyonun kararının iptali için tek dava açılması yeterlidir.